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재테크 전문 번지

재테크 전문 번지 - 오피스텔 시세 차익 노리는 실패 이유

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안녕하십니까 재테크 전문 번지입니다. 오늘은 오피스텔  시세  차익 실패 이유에 대해서 설명드리겠습니다.!

오피스텔 시세 차익 노리는 방법!

오피스텔 시세 차익 노리는 실패 이유

 오피스텔은 시세 차익이 어려운 이유 5가지에 대해서 설명드리겠습니다. 첫번째로 제일 중요한 대지지분입니다. 여러분들이 살면서 보는 건물들은 사실 부동산이 아닙니다. 40년 수명 정해져 있는 동산입니다. 즉 콘크리트 덩어리에 서비스가 합쳐졌다고 해서 ​토지의 부증 성 부동성과 같은 가치를 이길 수가 없습니다. 부동산은 결국 땅이기 때문입니다. 보통 아파트 24평 분양받으면 대지지분은 10평 이상은 줍니다. 하지만 오피스텔 같은 경우는 실평수 7~8평 주면서 대지지분은 고작 1~2평 줍니다. 즉 단순히 이해해보고자 예를 들어보겠습니다.

오피스텔 계약 사례

 평단 1500을 주고 8평짜리 오피스텔을 계약했습니다.그리고 받은 대지지분은 1평 받았습니다. 자 40년이 흘렀습니다.
땅 위에 있는 콘크리트 덩어리는 더 이상 가치가 없어 가격이 0에 수렴합니다 그럼 남은 것은 토지뿐입니다. 단순 계산으로 보자면 40년 전 평단 1500이던 지역이 이젠 평단 1억 2천은 돼야 본전입니다. 즉 감가상각으로 1년마다 1/40씩 마이너스로 진행되기 때문에 월세 꼬박 받아봤자 감가상각으로 가치가 떨어짐을 막은 수준이라는 것입니다.

공급과잉

오피스텔은 상업지역에 짓기 때문에 건폐율과 용적률이 매우 좋습니다. 적은 토지에 뚝딱뚝딱 지을 수 있다는 것이 공급과잉 우려가 있다는 점입니다. ​분양받은 내 오피스텔은 점점 늙어 가는 중에 신축 오피스텔이 점점 공급된다면 월세를 덜 받아야 함은 당연합니다. 그렇다면 월세=수익률이며 수익률=상가의 가격입니다. ​수익률이 낮아지는 오피스텔은 결국 우 하향하는 것입니다. 결국 우상향 하는 것은 토지밖에 없습니다.

환금성 낮음

 위쪽 내용과 일맥상통합니다. 상업지역이라 적은 토지에 뚝딱 지어서 분양시키는 무분별한 공급이 결국 공급과잉이 나타나고 수익형 부동산인 오피스텔이 수익률 낮아지는데 매수세가 줄어드는 것이 당연한 것입니다.

세금

 오피스텔은 상가라 취득세가 총 4.6%로 상당히 높습니다. 분양받을 땐 이벤트 같은 걸로 분양하는 회사에서 대신 취득세 내주는 경우가 많이 있지만 일반 매매로 매수하는 매수인들은 4.6% 그대로 내야 합니다.그리고 부가세 환급의 손해가 있습니다. 오피스텔을 업무용으로 사용할 시 분양가의 10% 부가세 환급이 가능한 반면에 주거용은 부가세 환급이 불가능한 점이 단점이 될 수 있겠습니다.

낮은 전용률과 높은 관리비

 일단 전용률이란 분양면적과 대비하여 전용면적이 차지하는 비율입니다. 보통 아파트는 전용률 80% 오피스텔은 50% 나옵니다. 이렇게 전용률이 차이 나는 이유는 아파트는 주택이라 주택법에 적용받지만 오피스텔은 주택이 아니라 딱히 건축법을 받는 기준이 없기에 전용률이 이렇게 차이가 납니다. 전용률이 낮음이 결국 높은 관리비를 뜻합니다. 사용하는 것은 50%밖에 없는데 관리비는 100%를 내야 하는 것입니다. 반대로 아파트는 80% 쓰고 관리비 100% 내니깐 억울한 건 딱히 없겠습니다. 제목이 부정적이라 오피스텔은 무조건 하지 말라는 뉘앙스지만은 경, 공매로 이미 시세차익을 보고 구매하는 경우는 전혀 부정적인 면이 없다고 생각합니다!

 

오늘도 부동산 공부 배우시고, 성공적인 투자 하시기 바랍니다.!

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